發(fā)文機(jī)關(guān)：深圳市住房和建設(shè)局
發(fā)布文號(hào)：深建規(guī)〔2016〕1號(hào)
發(fā)布日期：2016-01-22
實(shí)施日期：2016-01-22
時(shí)效性：現(xiàn)行有效
正文
（深建規(guī)〔2016〕1號(hào)）
各區(qū)人民政府，各有關(guān)單位：
為規(guī)范保障性住房收購(gòu)價(jià)格的計(jì)價(jià)行為，維護(hù)各方的合法權(quán)益，我局制定了《深圳市保障性住房收購(gòu)操作規(guī)程（試行）》，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
深圳市住房和建設(shè)局
2016年1月22日
深圳市保障性住房收購(gòu)操作規(guī)程（試行）
第一條
為規(guī)范保障性住房收購(gòu)行為，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《深圳市保障性住房條例》等相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)范性文件規(guī)定，結(jié)合深圳市實(shí)踐，制定本規(guī)程。
第二條
本規(guī)程適用于市（區(qū)）住房保障部門對(duì)社會(huì)投資主體建設(shè)的，且納入我市保障性安居工程年度計(jì)劃的公共租賃住房和安居型商品房進(jìn)行的收購(gòu)活動(dòng)，土地出讓合同中已經(jīng)明確收購(gòu)價(jià)格和方式的除外。
第三條
市住房保障主管部門負(fù)責(zé)組織擬訂全市保障性住房年度收購(gòu)計(jì)劃或者市政府安排的其他收購(gòu)計(jì)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
市（區(qū)）住房保障部門或者其授權(quán)單位為收購(gòu)主體，分別負(fù)責(zé)本級(jí)保障性住房的收購(gòu)，簽訂保障性住房收購(gòu)合同，委托市（區(qū)）建設(shè)工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)對(duì)收購(gòu)價(jià)格進(jìn)行測(cè)算。區(qū)住房保障部門或者其授權(quán)單位簽訂保障性住房收購(gòu)合同的，應(yīng)當(dāng)報(bào)市住房保障部門備案。
第四條
保障性住房收購(gòu)范圍包括保障性住房專有部分、與專有部分對(duì)應(yīng)的共有部分和產(chǎn)權(quán)歸小區(qū)居民共有或者共同使用的公共配套設(shè)施設(shè)備。
宗地內(nèi)屬于供社區(qū)居民使用的社康中心、警務(wù)室、幼兒園、中小學(xué)、市政道路等公共設(shè)施、交通設(shè)施不納入保障性住房收購(gòu)范圍。
第五條
保障性住房收購(gòu)計(jì)劃經(jīng)審批后，由住房保障部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施。
社會(huì)投資主體在收購(gòu)項(xiàng)目取得建設(shè)工程規(guī)劃許可，且基坑支護(hù)工程完工后，根據(jù)本規(guī)程測(cè)算收購(gòu)價(jià)格，并報(bào)收購(gòu)主體審核。
收購(gòu)主體委托建設(shè)工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)對(duì)收購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格測(cè)算，審核確定收購(gòu)價(jià)格后，簽訂保障性住房收購(gòu)合同。
第六條
在洽談收購(gòu)前已經(jīng)確定為安居型商品房的，參照《安居型商品房定價(jià)實(shí)施細(xì)則》測(cè)算收購(gòu)價(jià)格；在洽談收購(gòu)時(shí)或者后期確定為安居型商品房性質(zhì)的，其收購(gòu)價(jià)格按照本規(guī)程進(jìn)行測(cè)算，如已繳納地價(jià)則應(yīng)當(dāng)把實(shí)際繳納的地價(jià)計(jì)算至收購(gòu)價(jià)格。
第七條
收購(gòu)價(jià)格的測(cè)算時(shí)點(diǎn)以建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的時(shí)間為準(zhǔn)。其收購(gòu)價(jià)格由下列內(nèi)容組成：
（一） 建設(shè)成本。指項(xiàng)目投資建設(shè)所發(fā)生的客觀平均成本，測(cè)算方式依據(jù)本規(guī)程第八條執(zhí)行。
（二） 合理利潤(rùn)。按基本建設(shè)費(fèi)與管理費(fèi)之和的3%計(jì)取。
（三） 戶內(nèi)裝飾裝修造價(jià)。市（區(qū)）住房保障部門委托市（區(qū)）造價(jià)管理機(jī)構(gòu)按實(shí)際裝飾裝修配置審核戶內(nèi)裝飾裝修造價(jià)，裝飾裝修造價(jià)以審核的結(jié)論為準(zhǔn)。
（四） 收購(gòu)雙方約定的其他項(xiàng)目。
收購(gòu)價(jià)格不得包括下列費(fèi)用：
（一） 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自用的辦公用房、營(yíng)業(yè)用房等各種費(fèi)用。
（二） 企業(yè)的贊助、捐贈(zèng)支出以及其他各種與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的費(fèi)用。
（三） 各種賠償金、違約金、滯納金和罰款。
（四） 國(guó)家和省、市規(guī)定不得列入成本費(fèi)用的其他支出。
第八條
建設(shè)成本的測(cè)算對(duì)象包括：
（一） 主體部分及其附屬。包括保障性住房主體部分以及為使主體功能得以正常發(fā)揮所必須的附屬及配套設(shè)施，如主體土建（含基坑、樁基）工程、水暖電氣消防等安裝工程及設(shè)備、附屬工程等。
（二） 地下室。指地下室建筑及其安裝部分、人防工程、地下室車道出入口及其應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟耐练郊皹痘こ獭?/span>
（三） 基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套部分。基礎(chǔ)設(shè)施主要包括小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、圍墻、供水、供電（含一戶一表）、供氣、有線電視、電信、郵政報(bào)箱、路燈、防盜、綠化、園林建筑、環(huán)衛(wèi)、排污、排水、消防設(shè)施等；公共配套部分包括小區(qū)居民共同使用或者土地使用權(quán)出讓合同中約定建后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有的附屬及配套設(shè)施。
第九條
建設(shè)成本所包含內(nèi)容（建設(shè)成本是各項(xiàng)費(fèi)用之和，各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算原則在附件中說(shuō)明）：
（一） 基本建設(shè)費(fèi)用。包括建設(shè)前期工程費(fèi)及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)及設(shè)備費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)及工程建設(shè)其他支出等費(fèi)用。
（二） 管理費(fèi)。指建設(shè)單位在建設(shè)期間發(fā)生的管理性開(kāi)支。
（三） 法定規(guī)費(fèi)。包括物業(yè)專項(xiàng)維修資金、竣工測(cè)繪費(fèi)用等規(guī)費(fèi)。
（四） 資金成本。指社會(huì)投資主體為保障性住房建設(shè)籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息或者自籌資金的貨幣時(shí)間價(jià)值。資金成本的計(jì)算時(shí)間為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期，如在約定交付日前提前支付的資金需扣減相應(yīng)的貨幣時(shí)間價(jià)值。但社會(huì)投資主體與住房保障部門在簽訂收購(gòu)合同中約定不計(jì)資金成本的除外。
（五） 法定稅金。包括營(yíng)業(yè)稅、城建維護(hù)稅、教育附加費(fèi)及印花稅等國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)。
第十條
保障性住房收購(gòu)合同應(yīng)當(dāng)包括但不限于下列內(nèi)容：
（一） 項(xiàng)目概況。包括土地來(lái)源、建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目建設(shè)工期、建設(shè)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。
（二） 項(xiàng)目收購(gòu)。包括收購(gòu)范圍、收購(gòu)價(jià)款、收購(gòu)款支付、收款賬戶。
（三） 項(xiàng)目移交與保修。包括項(xiàng)目移交條件、移交時(shí)間、移交驗(yàn)收、移交手續(xù)、保修責(zé)任、保修程序等。
（四） 產(chǎn)權(quán)登記。包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記、相關(guān)稅費(fèi)承擔(dān)主體等。
（五） 違約責(zé)任和爭(zhēng)議處理。
第十一條
收購(gòu)款項(xiàng)按照以下方式支付：
（一） 社會(huì)投資主體利用自有用地投資建設(shè)的保障性住房，收購(gòu)款項(xiàng)按照下列步驟支付：
1． 項(xiàng)目收購(gòu)范圍住宅工程進(jìn)度達(dá)到±0.00后且已簽訂收購(gòu)合同的，按照不超過(guò)收購(gòu)總價(jià)20%的標(biāo)準(zhǔn)支付；
2． 項(xiàng)目收購(gòu)范圍住宅的全部主體封頂（建設(shè)單位和監(jiān)理單位蓋章確認(rèn)）后，按照不超過(guò)收購(gòu)總價(jià)45%的標(biāo)準(zhǔn)支付；
3． 取得竣工驗(yàn)收備案回執(zhí)后，按照不超過(guò)收購(gòu)總價(jià)80%的標(biāo)準(zhǔn)支付；
4． 項(xiàng)目移交且產(chǎn)權(quán)證辦理至住房保障部門后，按照不超過(guò)收購(gòu)總價(jià)95%的標(biāo)準(zhǔn)支付，余款在工程竣工驗(yàn)收合格滿2年后支付。
其中，當(dāng)收購(gòu)項(xiàng)目未含裝修費(fèi)用或裝修費(fèi)用未確定時(shí)，按照上述條款計(jì)算支付；當(dāng)項(xiàng)目裝修費(fèi)用已確定時(shí)，需將裝修費(fèi)用計(jì)入收購(gòu)總價(jià)后，再進(jìn)行計(jì)算支付。
（二） 城市更新改造或商品房搭配建設(shè)的保障性住房，其保障性住房配建面積不足1萬(wàn)平方米的，收購(gòu)款項(xiàng)在移交且產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至住房保障部門后按照不超過(guò)收購(gòu)總價(jià)95%的標(biāo)準(zhǔn)支付，余款在工程竣工驗(yàn)收合格滿2年后支付；保障性住房配建面積超過(guò)1萬(wàn)平方米（含1萬(wàn)平方米）的，收購(gòu)款項(xiàng)支付參照本條第（一）款執(zhí)行。
第十二條
本規(guī)程實(shí)施前，已簽訂收購(gòu)合同或有批復(fù)意見(jiàn)的收購(gòu)項(xiàng)目，按照收購(gòu)合同條款或批復(fù)意見(jiàn)繼續(xù)履行；未簽訂收購(gòu)合同或無(wú)批復(fù)意見(jiàn)的收購(gòu)項(xiàng)目，參照本規(guī)程確定。
第十三條
本規(guī)程附件《深圳市保障性住房收購(gòu)價(jià)格測(cè)算指引》與本規(guī)程同時(shí)頒布實(shí)施，市住房保障主管部門可以根據(jù)法律、法規(guī)、政策的變動(dòng)和本規(guī)程的規(guī)定結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況，會(huì)同相關(guān)部門對(duì)本規(guī)程附件所列內(nèi)容進(jìn)行適時(shí)調(diào)整。
本規(guī)程及附件對(duì)法定規(guī)費(fèi)、法定稅金的規(guī)定，與法律、法規(guī)及政策規(guī)定不一致時(shí)，以法律、法規(guī)及政策規(guī)定為準(zhǔn)。
本規(guī)程規(guī)定之外的保障性住房收購(gòu)價(jià)格，可以參照本規(guī)程進(jìn)行測(cè)算和審核。
第十四條
本規(guī)程自發(fā)布之日起實(shí)施，有效期2年。
附件
深圳市保障性住房收購(gòu)價(jià)格測(cè)算指引
根據(jù)《深圳市保障性住房收購(gòu)規(guī)程》，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本指引。
本指引包括如下三個(gè)部分：《第一部分：建設(shè)成本計(jì)算方式》《第二部分：合理利潤(rùn)計(jì)算方式》《第三部分：戶內(nèi)裝飾裝修造價(jià)確定原則》。每個(gè)部分的計(jì)算方式采用文字說(shuō)明與表格相結(jié)合的形式，表格所指數(shù)據(jù)或者計(jì)算方式等需結(jié)合文字說(shuō)明使用。
深圳市保障性住房收購(gòu)價(jià)格計(jì)算公式為：
保障性住房收購(gòu)價(jià)格=建設(shè)成本＋合理利潤(rùn)＋戶內(nèi)裝飾裝修造價(jià)
收購(gòu)價(jià)格構(gòu)成示意圖
第一部分建設(shè)成本計(jì)算方式
建設(shè)成本=基本建設(shè)費(fèi)＋管理費(fèi)＋法定規(guī)費(fèi)＋資金成本＋法定稅金
Ⅰ基本建設(shè)費(fèi)
基本建設(shè)費(fèi)=建設(shè)前期工程及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)＋（建筑安裝工程及設(shè)備費(fèi)＋基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)與公共配套建設(shè)費(fèi)）×（收購(gòu)當(dāng)期造價(jià)指數(shù)/2011年11期造價(jià)指數(shù)）×（1-市造價(jià)站公布的上一年度住宅工程平均下浮率）＋其他費(fèi)用
4753439000
說(shuō)明：建設(shè)前期工程及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)是以無(wú)重復(fù)或無(wú)采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)考慮，如工程設(shè)計(jì)中采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)或復(fù)用設(shè)計(jì)的，其建設(shè)前期工程及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)應(yīng)為建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用以及公共配套建設(shè)費(fèi)的4.6%；采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)或復(fù)用設(shè)計(jì)但需要重新進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的，其建設(shè)前期工程及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)應(yīng)為建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用以及公共配套建設(shè)費(fèi)的4.8%。
表1-1建筑安裝工程及設(shè)備經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
依據(jù)收購(gòu)房屋所在樓棟的總樓層、地下室層數(shù)以及基坑支護(hù)施工特點(diǎn)選擇對(duì)應(yīng)的建筑安裝工程及設(shè)備的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
4753439001
注：1．表中的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)未含地下室工程造價(jià)。地下室經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：二層及多于二層地下室經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是2200元/平方米地下室面積（包括地下室建筑及安裝造價(jià)、人防工程、地下室車道出入口），一層地下室經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是2300元/平方米地下室面積（包括地下室建筑及安裝造價(jià)、人防工程、地下室車道出入口）。如地下室屬于小區(qū)業(yè)主共有，則收購(gòu)價(jià)格應(yīng)分?jǐn)偟叵率以靸r(jià)，計(jì)算方式為地下室建筑面積乘以地下室經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，然后除以宗地可售面積。
2． 框剪結(jié)構(gòu)14層以下住宅，如不包括電梯工程，則應(yīng)在該經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基礎(chǔ)上再扣減130元。
3． 表中的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)未含太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)和中水系統(tǒng)，如收購(gòu)項(xiàng)目含有太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)和中水系統(tǒng)，則其價(jià)格另算，中水系統(tǒng)按33.69元/平方米計(jì)算，太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)按76.39元/平方米計(jì)算，中水系統(tǒng)按收購(gòu)住宅的總建筑面積計(jì)算收購(gòu)價(jià)，太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)按收購(gòu)住宅的能覆蓋太陽(yáng)能熱水服務(wù)的房屋建筑面積計(jì)算，覆蓋太陽(yáng)能熱水服務(wù)的房屋建筑面積如有詳細(xì)圖紙則按圖紙計(jì)算，未有詳細(xì)圖紙則以住宅每棟屋頂層往下計(jì)共12層的總建筑面積。
表1-2其他費(fèi)用計(jì)算表
4753439002
Ⅱ管理費(fèi)計(jì)算方式
依據(jù)收購(gòu)房屋所在宗地的建設(shè)規(guī)模選擇對(duì)應(yīng)的單價(jià)。
4753439003
Ⅲ規(guī)費(fèi)、稅金計(jì)算方式
注：法定稅金在收購(gòu)價(jià)格計(jì)算時(shí)如已繳納稅金，則按實(shí)際繳納計(jì)算，如未繳納，則按上述規(guī)定計(jì)算。
Ⅳ資金成本計(jì)算方式
注：1．I為資金成本總額，P為基本建設(shè)費(fèi)用，i為同期銀行商業(yè)貸款年利息率，n為保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，P1、P2…Pk為收購(gòu)價(jià)格預(yù)付款金額，n1、n2…nk為預(yù)付款的計(jì)息期（是從支付時(shí)點(diǎn)起到開(kāi)發(fā)結(jié)束的時(shí)間段）。
2． 開(kāi)發(fā)期及分期支付的支付時(shí)點(diǎn)。
4753439004
第二部分合理利潤(rùn)計(jì)算方式
4753439005
第三部分戶內(nèi)裝飾裝修造價(jià)確定原則
4753439006
造價(jià)指數(shù)
4753439007
貸款利率
4753439008
2006-2014住宅工程下浮率
4753439009
掃一掃，關(guān)注在線查看此法律法規(guī)